Je hebt een woning verhuurd en alles lijkt in orde — totdat een huurder uitglijdt op een natte tegel bij een al langer lekkende leiding, of een buurman waterschade oploopt doordat jouw vergeten onderhoudsgebrek eindelijk doorbreekt. Op dat moment sta je als verhuurder voor een rekening die razendsnel de vijfduizend euro kan overstijgen. En in het ergste geval — bij letsel van de huurder — praat je over schadeclaims van tienduizenden euro’s voor medische kosten, inkomstenderving en smartengeld.
Wat veel verhuurders niet weten: de wet stelt hen automatisch aansprakelijk voor schade die het gevolg is van een gebrekkige opstal. Artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek formuleert dat zonder voorbehoud: de bezitter van een opstal is aansprakelijk voor schade die de gebrekkige opstal veroorzaakt, ongeacht of de eigenaar schuld heeft of het gebrek kende. Dit is een zogeheten risicoaansprakelijkheid — en de enige echte bescherming ertegen is de juiste verzekeringspolis. Dit artikel legt uit hoe die aansprakelijkheid werkt, wat een verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering dekt, wat het kost in 2026 en waar je op moet letten bij het afsluiten.
Artikel 6:174 BW: risicoaansprakelijkheid zonder schuld
Artikel 6:174 BW is voor verhuurders een cruciaal stukje wetgeving dat lang onder de radar blijft. De kern: de bezitter van een opstal — en dat is doorgaans de eigenaar, dus de verhuurder — is aansprakelijk voor schade als de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor een gevaar vormt voor personen of zaken. Er hoeft geen opzet of nalatigheid aangetoond te worden. Zelfs als je als verhuurder niet wist van het gebrek, ben je aansprakelijk.
Wat telt als gebrek? Een loszittende trapleuning, een verzakte stoep voor de voordeur, een lek dak dat al jaren vocht doorlaat, een slechte vloerconstructie, een defecte elektrische installatie of een vergane draagbalk. Rechtspraak uit 2024 en 2025 bevestigt dat rechters bij de beoordeling kijken naar wat een redelijke opstalbezitter aan preventief onderhoud had mogen plegen. Was het gebrek kenbaar en niet hersteld? Dan is aansprakelijkheid nagenoeg zeker.
Belangrijk detail: artikel 6:174 BW kent een verjaringstermijn van twintig jaar voor de aansprakelijkheid, gerekend vanaf het moment dat het slachtoffer bekend is met de schade én de aansprakelijke persoon. Die lange termijn maakt het extra relevant om je dekking structureel te regelen — niet alleen voor schade die morgen ontstaat, maar ook voor schade waarvan de oorsprong jaren terug ligt.
Wanneer ben je als verhuurder aansprakelijk: drie scenario’s
De praktijk leert dat verhuurdersaansprakelijkheid op grond van een gebrekkig pand zich in drie hoofdscenario’s voordoet. Elk scenario vraagt om een andere benadering, maar de aansprakelijkheidsverzekering dekt ze in principe alle drie.
Scenario 1 — Schade aan de huurder zelf. Een huurder valt door een gebrekkige trap, wordt gewond door een loskomend stuk gevelafwerking, of raakt blootgesteld aan schimmel door jarenlange vochtproblematiek die de verhuurder had moeten aanpakken. Op grond van artikel 6:174 BW — en in sommige gevallen ook via de huurrechtelijke gebrekenregeling van artikel 7:208 BW — kan de huurder de verhuurder aansprakelijk stellen voor letsel, vermogensschade en immateriële schade. Letselschadeclaims kunnen in ernstige gevallen oplopen tot honderdduizenden euro’s.
Scenario 2 — Schade aan derden (buren, passanten). Een loskomende dakpan treft een voorbijganger. Een lekkende gevelbuis veroorzaakt waterschade bij de benedenbuurman die geen huurder is, maar eigenaar of bewoner van een aangrenzend pand. Of een gebrekkige waterleiding in jouw verhuurde woning lekt door naar een winkel op de begane grond. In al deze gevallen ben jij als eigenaar-verhuurder het aanspreekpunt. De derde partij heeft niets te maken met de huurder; het enige relevante feit is dat jij eigenaar bent van de gebrekkige opstal.
Scenario 3 — Brandschade door slecht onderhoud. Een verouderde elektrische installatie die de verhuurder had moeten vervangen veroorzaakt brand. Schade aan de woning zelf is dan een zaak voor de opstalverzekering, maar de gevolgschade aan de huurder (zijn inboedel, zijn tijdelijk verblijf elders, zijn laptop) én schade aan buren is aansprakelijkheidsschade. Als de verzekeraar kan aantonen dat jij als verhuurder nalatig was in het onderhoud, dekt zelfs de opstalpolis mogelijk slechts gedeeltelijk. De aansprakelijkheidsverzekering springt dan in de bres voor de schade aan derden.
Wat dekt de verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering precies?
De verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering — in de markt ook wel aangeduid als Aansprakelijkheidsverzekering Onroerend Goed (AVB Onroerend Goed) of Aansprakelijkheidsverzekering Verhuurder — dekt jouw wettelijke aansprakelijkheid als eigenaar-verhuurder voor schade aan huurders, bezoekers van de huurder en derden. De polis is specifiek ontworpen voor het risicoprofiel van een verhuurde woning en is daarmee anders dan je gewone particuliere aansprakelijkheidsverzekering (AVP), die verhuuractiviteiten doorgaans uitsluit.
Standaarddekking omvat:
- Letselschade aan de huurder of diens huisgenoten door een gebrek aan het pand (gebrekkige trap, lek dak, defecte installatie)
- Zaakschade aan derden — buren, bezoekers — door een gebrek aan de opstal
- Gevolgschade bij derden: tijdelijk verblijf elders, inkomstenderving, beschadigde inboedel als gevolg van jouw gebrekkige pand
- Juridische verweerkosten: als een claim wordt ingediend en jij het geschil betwist, betaalt de verzekeraar ook de advocaatkosten en proceskosten tot het verzekerd bedrag
Wat de meeste polissen niet dekken:
- Schade die aantoonbaar het gevolg is van opzet of bewuste roekeloosheid van de verhuurder
- Schade aan het gehuurde pand zelf (dat is een kwestie voor de opstalverzekering)
- Schade door milieuverontreiniging (asbest, olie) — hiervoor bestaat een aparte milieu-aansprakelijkheidspolis
- Schade die al vóór aanvang van de polis was ontstaan of waarvoor een claim al bekend was
Verzekeraars als De Goudse, Interpolis, Allianz en specialisten als Vereende en Honig & Honig bieden op maat gemaakte polissen voor verhuurders van één woning tot volledige vastgoedportefeuilles. Meer over aansprakelijkheidsverzekeringen in het algemeen lees je in de categorie aansprakelijkheidsverzekering op deze site.
Verschil met de gewone AVP en de opstalverzekering
Veel particuliere verhuurders denken dat hun standaard AVP voldoende dekking biedt. Dat is een gevaarlijke misvatting. De particuliere AVP is bedoeld voor schade die je als privépersoon veroorzaakt — niet als exploitant van verhuurde onroerende goederen. Zodra je een woning verhuurt, treedt je in juridische zin op als een soort bedrijfsmatige acteur. Verzekeringstechnisch is dat een risicoverzwaring die de meeste standaard AVP-polissen uitsluiten via de clausule ‘zakelijke activiteiten’.
Ook de opstalverzekering — hoe noodzakelijk die ook is — beschermt je niet tegen aansprakelijkheidsclaims. De opstalverzekering dekt materiële schade aan het gebouw zelf: brand, storm, inbraak, waterschade aan het casco. Als jouw lekkende leiding de inboedel van de huurder vernielt en de huurder jou daarvoor aansprakelijk stelt, betaalt de opstalverzekering niets. Dat is aansprakelijkheidsschade, en daarvoor heb je expliciet een aansprakelijkheidsdekking nodig.
De drie polissen vullen elkaar dus aan en vervangen elkaar niet:
- Opstalverzekering verhuurder: dekt materiële schade aan het gebouw zelf
- Verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering: dekt aansprakelijkheid jegens huurder, bezoekers en derden
- AVP (particulier): dekt jou als privépersoon buiten de verhuuractiviteit — niet relevant voor verhuurschade
Sommige verzekeraars bieden een gecombineerde polis aan waarbij de opstal en aansprakelijkheid voor verhuurders in één product zitten. Dat scheelt administratie en is doorgaans 10 tot 20 procent goedkoper dan twee losse polissen. Vergelijk aanbieders ook via Consumentenbond.nl voor een actuele marktoverzicht. Meer over woonhuisverzekeringen als geheel vind je in de categorie woonhuis & inboedelverzekering.
Premies verhuurdersaansprakelijkheid in 2026
De premie voor een verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering hangt af van het type pand, de locatie, het verzekerd bedrag en het aantal verhuurde objecten. Voor een standaard eengezinswoning of appartement liggen de premies in 2026 globaal als volgt:
| Situatie | Verzekerd bedrag | Geschatte jaarpremie 2026 |
|---|---|---|
| 1 woning, particuliere verhuur | €1,25 miljoen per gebeurtenis | €80 – €150 per jaar |
| 1 woning, particuliere verhuur | €2,5 miljoen per gebeurtenis | €120 – €200 per jaar |
| Meergezinswoning of 2-3 appartementen | €2,5 miljoen per gebeurtenis | €200 – €400 per jaar |
| Portefeuille 5+ woningen | €5 miljoen per gebeurtenis | Maatwerk, doorgaans €500+/jaar |
De premie wordt berekend op basis van de herbouwwaarde van het vastgoed, het risicoprofiel van het object (ouderdom, staat van onderhoud, brandveiligheid), het type huurder en de keuze voor een gecombineerde of losse polis. Panden met een slechte onderhoudsstaat of asbest worden door sommige verzekeraars geweigerd of zijn alleen te verzekeren via een risicospecialist zoals Vereende, de gespecialiseerde verzekeraar voor moeilijk plaatsbaar vastgoed.
Een minimum verzekerd bedrag van €1,25 miljoen per gebeurtenis is gangbaar — en gezien de hoogte van letselschadeclaims eigenlijk te laag. Letselschadeclaims bij ernstig letsel of arbeidsongeschiktheid kunnen gemakkelijk €250.000 tot €500.000 bedragen. Een dekking van €2,5 miljoen geeft meer zekerheid en kost doorgaans slechts 20 tot 40 euro per jaar meer. Raadpleeg ook de AFM voor informatie over het kiezen van een betrouwbare verzekeringsadviseur.
Wat is een ‘gebrekkige opstal’ precies — en hoe voorkom je aansprakelijkheid?
De wet spreekt van een gebrek wanneer de opstal niet voldoet aan de eisen die men er in de gegeven omstandigheden aan mag stellen. Dat is bewust een open norm, bedoeld om flexibel te zijn. In de rechtspraktijk zijn de volgende factoren bepalend:
- Was het gevaar voor een redelijke eigenaar kenbaar of te voorzien?
- Had het gebrek met regulier onderhoud voorkomen kunnen worden?
- Voldeed het pand aan de geldende bouwregelgeving en het Bouwbesluit?
- Was de huurder of een derde door het gebrek blootgesteld aan een groter valrisico of gevaar dan redelijkerwijs te verwachten?
Praktisch gezien zijn er drie stappen waarmee verhuurders hun aansprakelijkheidsrisico structureel verlagen — en die tegelijk je positie tegenover de verzekeraar versterken in geval van een claim:
- Documenteer je onderhoud. Houd een onderhoudslogboek bij — digitaal of op papier — met datum, omschrijving en bewijs van uitgevoerde inspecties en reparaties. Bij een aansprakelijkheidsproces is dit bewijs van belang. Verzekeraars stellen bij twijfel de vraag of je als verhuurder aantoonbaar onderhoud hebt gepleegd.
- Reageer snel op gebreken. Als een huurder een gebrek meldt — een lekkende leiding, een loszittende trapleuning, een kapot hangslot — dan tikt de klok. Reageer altijd schriftelijk of per e-mail, bevestig dat je het gebrek hebt ontvangen en plan herstel in. Traag reageren kan als nalatigheid worden uitgelegd, ook al was je niet wettelijk verplicht binnen 24 uur te handelen.
- Voer periodieke inspecties uit. Zeker bij oudere panden: plan eens per twee jaar een bouwkundige inspectie door een gecertificeerd inspecteur. Dakkonstructies, elektrische installaties ouder dan 25 jaar en waterleidingen zijn de meest voorkomende bronnen van aansprakelijkheidsclaims. De kosten van een inspectie (doorgaans €150 tot €300) zijn verwaarloosbaar ten opzichte van het risico van een claim.
Meer informatie over wettelijke onderhoudsverplichtingen voor verhuurders vind je op rijksoverheid.nl.
Veelgestelde vragen
Wat is verhuurdersaansprakelijkheid precies?
Verhuurdersaansprakelijkheid is de wettelijke verplichting van een verhuurder om schade te vergoeden die is veroorzaakt door een gebrek aan zijn pand. Op grond van artikel 6:174 BW is de bezitter van een opstal — in de meeste gevallen de eigenaar-verhuurder — aansprakelijk voor schade door een gebrekkige opstal, ook als hij geen schuld heeft en het gebrek niet kende. Dit is een risicoaansprakelijkheid: het gaat puur om de gebrekkige toestand van het pand, niet om de bedoelingen van de eigenaar.
Dekt mijn gewone particuliere AVP de verhuurschade?
Nee. De particuliere aansprakelijkheidsverzekering (AVP) dekt jou als privépersoon, niet als verhuurder van onroerend goed. Verhuuractiviteiten worden door verzekeraars beschouwd als een zakelijke activiteit die de meeste AVP-polissen via een specifieke uitsluiting buiten de dekking laten vallen. Als een huurder jou aansprakelijk stelt voor schade door een gebrek aan het verhuurde pand, biedt de AVP geen bescherming. Daarvoor heb je een aparte verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering nodig.
Wat kost een verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering in 2026?
Voor een standaard particuliere verhuurder met één woning liggen de jaarpremies in 2026 tussen de €80 en €200, afhankelijk van het verzekerd bedrag (€1,25 miljoen of €2,5 miljoen per gebeurtenis), het type pand en de verzekeraar. Een gecombineerde polis voor opstal én aansprakelijkheid is doorgaans 10 tot 20 procent goedkoper dan twee losse polissen. Bij meerdere verhuurde objecten of een meergezinswoning liggen de premies hoger en is maatwerk aan te raden via een onafhankelijk tussenpersoon.
Ben ik aansprakelijk als mijn huurder schade lijdt door een gebrek dat ik niet kende?
Ja. Artikel 6:174 BW is bewust zo opgesteld dat gebrek aan kennis geen bevrijdende omstandigheid is. De eigenaar van een opstal moet zorgen dat zijn pand veilig is — ook voor gebreken die hij niet ontdekt heeft omdat hij onvoldoende onderhoud heeft gepleegd. De enige manier om aansprakelijkheid te vermijden is bewijzen dat het gebrek ook bij een redelijk onderhoudend eigenaar niet kenbaar was — en dat is een hoge drempel. Kortom: verzekeringscover is essentieel, want uitsluiting van aansprakelijkheid via onwetendheid werkt in de meeste gevallen niet.
Welke schade is de meest voorkomende bron van verhuurdersaansprakelijkheidsclaims?
In de praktijk zijn lekkages door gebrekkige waterleidingen, daken of dakgoten de meest voorkomende oorzaak van schade bij huurders en buren. Op de tweede plaats staat letselschade door gebrekkige toegangen: gladde tegels, loszittende trapleuningen, verzakte stoeptegels. Op de derde plaats: brandschade door verouderde elektrische installaties die de verhuurder had moeten vervangen. Al deze schadevormen zijn gedekt via een goed gekozen verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering — mits je als verhuurder kunt aantonen dat je regulier onderhoud hebt gepleegd.
Hoe verhoudt de verhuurdersaansprakelijkheid zich tot de aansprakelijkheid van de huurder?
De aansprakelijkheid van verhuurder en huurder is complementair, niet overlappend. Als een huurder zelf schade veroorzaakt — door nalatigheid of onzorgvuldig gebruik van de woning — is de huurder aansprakelijk en biedt zijn eigen AVP dekking. Als de schade het gevolg is van een gebrek aan het pand dat de verhuurder had moeten herstellen, is de verhuurder aansprakelijk. In gemengde situaties — denk aan een gebrek dat de huurder had gemeld maar de verhuurder niet herstelde, terwijl de huurder ook zelf voorzichtiger had kunnen zijn — kan de rechter de aansprakelijkheid naar rato verdelen.
Als verhuurder is het verleidelijk om een aansprakelijkheidspolis als een overbodige kostenpost te zien zolang er nooit iets misgaat. Maar artikel 6:174 BW maakt duidelijk dat één gebrekkige tegel, één verwaarloosde lekkage of één verouderde elektra-installatie genoeg is om voor een claim te staan die de jaarlijkse huurinkomsten van meerdere jaren overstijgt. De verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering kost gemiddeld zo’n €10 tot €15 per maand — en biedt in ruil daarvoor dekking die in de praktijk het verschil kan maken tussen een beheersbaar incident en een financieel slopende rechtszaak.
Tekst geoptimaliseerd in mei 2026.
